Baugrundgutachten – oder nicht?

Baugrundgutachten – oder nicht?

Wir haben uns jetzt über fünf Monate mit der Frage rumgeschlagen, ob wir noch ein Baugrundgutachten durchführen lassen sollen, um zu wissen, was uns erwartet, oder nicht.

Pro Baugrundgutachten => Planungssicherheit:

  • Man weiß genau, welche Bodenklasse man hat und kann den Erdbauer entsprechend beauftragen
  • Man weiß, wie hoch das Grundwasser steht und ob ggf. Mehrkosten für die Abdichtung des Kellers auf uns zukommen
  • Man weiß, ob der Aushub zum Ausgleichen des Grundstücks benutzt werden kann und/oder ob man teuer den Dreck zur Deponie fahren und teuer zusätzliche Erde einkaufen muss

Contra Baugrundgutachten => Panikmache und Kosten:

  • Der Preis – unsere Angebote reichen bis 5.000 € für das Gutachten!!! Dafür können wir den Keller schon fast wasserdicht ausführen!
  • Es ändert nichts an den Tatsachen – die Mehrkosten kommen dann so oder so auf uns zu, nur eben noch on top auf den Preis des Gutachtens. Wir wüssten nur früher, dass die Kosten kommen.
  • Die Bodengutachter machen gerne Panik und empfehlen auf Nummer supersicher zu gehen. Früher waren 95% aller Baugründe okay und die Häuser stehen heute noch. Heute, wo alle ein Baugrundgutachten machen, sind plötzlich nur noch 50% aller Baugründe okay.

Mit den Nachbarn haben wir schon gesprochen und von Lehmboden über Steine bis zu Fels war alles dabei. Grundwasser war bei einem auch in der Baugrube, allerdings versiegte das nach dem Bau. Alle Nachbarn haben einen normalen Keller mit Abdichtung und Drainage, die Meisten mit Wohnräumen und Lichthöfen.

All das hat natürlich auch Einfluss darauf, wie viel Geld wir für Erdarbeiten einrechnen müssen. Erdarbeiten bedeutet (bei uns) Ausbuddeln, Lagern, Wegfahren und schichtweise Wiederverfüllen des Erdaushubs sowie Anschließen der Entwässerungsleitungen unter Bodenplatte an den Kanal und Deponiegebühren. Bodenplatte, Keller, Fundamente, Drainage, Kellerisolierung, Baustellentoilette, Entwässerungsleitungen unter Bodenplatte, etc. sind bei uns im Kellerpreis enthalten. Kontrollschacht existiert.

Nach langem Hin und Her haben wir uns jetzt dazu durchgerungen den günstigsten Anbieter, den wir über’s Internet gefunden haben, doch zu beauftragen, weil wir weitere Verzögerungen des Baus – z.B. wenn beim Aushub raus kommt, dass wir doch eine Weiße Wanne bräuchten – vermeiden wollen.

Der Geologe reiste heute aus Sachsen an. Die Löcher wurden mit einem Handbohrer gebohrt. Damit kommt man theoretisch bis zu 6m tief, aber natürlich nicht, wenn der Boden Kies oder Steine enthält. Das tiefste Loch bei uns wurde ca. 3,5m tief.

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Für uns erstmal das Wichtigste: Auf Wasser sind wir keines gestoßen (leider auch nicht auf Öl oder Gold…) und aufgrund der verschiedenen Tonschichten ist es laut dem Geologen auch eher unwahrscheinlich, dass wir jemals Probleme mit Wasser bekommen. Unser normal abgedichteter Keller mit Drainage ist also vollkommen ausreichend.

Wir haben vier Löcher bohren lassen – an jeder Hausecke eines. Im Nord-Osten scheint noch von der Erschließung einiges an Schotter und Recyclingmaterial im Boden zu sein, so dass er hier nach 50cm abbrechen musste. Dafür hat er noch ein zusätzliches Loch in der Hausmitte gebohrt.

Nord-West0 Mitte

In 2,1m – 3,5m Tiefe stieß er dann auf Sandig-Kiesige-Lehmschichten, die den Handbohrer auch an sein Limit brachten.

Süd-West2 Süd-West Nord-West1 IMG_3715

Nachfolgend noch ein paar Informationen zu Bodenklassen (Quelle: Wikipedia.org):

  • Bodenklasse 1: Oberboden (Mutterboden); oberste Bodenschicht, die neben anorganischen Stoffen auch Humus und Bodenlebewesen enthält.
  • Bodenklasse 2: Fließende Bodenarten (Schöpfboden); von flüssiger bis zähflüssiger Beschaffenheit, die das Wasser schwer abgeben.
  • Bodenklasse 3: Leicht lösbare Bodenarten; nichtbindige bis schwachbindige Sande, Kiese und Sand-Kies-Gemische mit bis zu 15 Gewichtsprozent Beimengungen an Schluff und Ton und mit höchstens 30 Gew.-% Steinen über 63 mm Korngröße und bis zu 0,01 m³ Rauminhalt. Organische Bodenarten mit besserer als breiiger Konsistenz sowie Torfe.
  • Bodenklasse 4: Mittelschwer lösbare Bodenarten; Gemische von Sand, Kies, Schluff und Ton mit einem Anteil von mehr als 15 Gew.-%, sowie bindige Bodenarten von leichter bis mittlerer Plastizität und höchstens 30 Gew.-% Steine von über 63 mm Korngröße bis zu 0,01 m³ Rauminhalt.
  • Bodenklasse 5: Schwer lösbare Bodenarten; Bodenarten nach den Bodenklassen 3 und 4, jedoch mit mehr als 30 Gew.-% Steinen von über 63 mm Korngröße bis zu 0,01 m³ Rauminhalt. Ebenso nichtbindige und bindige Bodenarten mit höchstens 30 Gew.-% Steinen von über 0,01 m³ bis 0,1 m³ Rauminhalt sowie ausgeprägt plastische Tone, die je nach Wassergehalt weich bis fest sind.
  • Bodenklasse 6: Felsarten, die einen inneren, mineralisch gebundenen Zusammenhalt haben, jedoch stark klüftig, brüchig, bröckelig, schiefrig, weich oder verwittert sind, sowie vergleichbare verfestigte bindige und nichtbindige Bodenarten, wie sie z.B. durch Austrocknen, Gefrieren oder chemischen Bindungen hervorgerufen werden; nichtbindige und bindige Bodenarten mit mehr als 30 Gew.-% Steinen von über 0,01 m³ bis 0,1 m³ Rauminhalt.
  • Bodenklasse 7: Schwer lösbarer Fels; Felsarten, die einen inneren, mineralisch gebundenen Zusammenhalt und hohe Gefügefestigkeit haben und die nur wenig klüftig oder verwittert sind. Felsgelagerter, unverwitterter Tonschiefer, Nagelfluhschichten, Schlackenhalden der Hüttenwerke sowie dergleichen.

Als Laien würden wir sagen, dass die tiefste Schicht, die er ausgebohrt hat, immer noch Bodenklasse 5 entsprechen sollte, aber wir warten jetzt mal das offizielle Gutachten ab.

Unser Fazit:
Wem es wie uns nur darum geht ein Gefühl dafür zu erhalten, wie der Boden beschaffen ist (Grundwasser, Lehm, Sand, Fels, etc.), für den ist so ein günstiges Bodengutachten vollkommen ausreichend. Wir bereuen die Beauftragung keinesfalls, auch wenn wir uns ursprünglich etwas mehr Informationen erhofft hatten. Wer z.B. am Hang baut, eh schon Problemboden hat und/oder eine wirkliche Gründungsempfehlung braucht, der sollte wahrscheinlich besser in ein teureres Gutachten mit Rammkernsondierung investieren. Die Erkenntnisse durch den Handbohrer sind doch eher begrenzt… Ein Gutachten mit Rammkernsondierung kostete bei unseren Angeboten allerdings auch mindestens das dreifache dessen, was wir jetzt bezahlen.

Küchenplanung – Was lange währt…

Küchenplanung – Was lange währt…

Nachdem wir unser Küchen-Kamin-Garderobe-Dilemma ja nun aufgelöst haben, glauben wir mit unserer Küchenplanung nun endlich zu einer abschließenden Entscheidung gekommen zu sein.

Wie bereits erwähnt soll es eine Ikea Metod Küche werden. Nachfolgend die Gründe:

  • Wir wollen nicht den Preis eines Mittelklassewagens für eine Küche ausgeben, die dann auch 30 Jahre halten muss – lieber kaufen wir uns alle 10 Jahre eine Neue
  • Die Ikea-Küchen sind was das Preis-Qualität-Verhältnis angeht echt super
  • Ikea hat günstige Lackfronten, die haltbarer als Verbundholz sind (etwas, wofür man im Küchenstudio extrem Aufpreis bezahlt)
  • Wir haben keine Lust auf diese Preisspielchen im Küchenstudio, wo die Küche heute ausnahmsweise 80% weniger kostet als sonst und morgen wieder nicht mehr – wir haben gerne ein Preisschild dran und den Preis bezahlen wir dann auch
  • Wir wollen mit unseren Eigenleistungen nicht die Bausubstanz gefährden und eine Küche haben wir schonmal aufgebaut

Unsere Küche soll in einen ca. 2,5m x 3,41m großen „Rücksprung“, der vom Wohn-Ess-Bereich her offen ist. Das ist für eine Küche nicht unbedingt überdimensioniert, aber reicht.

Da uns Stauraum und Arbietsfläche besonders wichtig ist, war unser erster Gedanke eine Küche in G-Form, wie sie auch Julia’s Eltern haben. Wir hatten auch verschiedene Versionen mit Zweizeilern, L-Form + Insel und U-Form, aber am Ende bot die G-Form einfach das beste Arbeitsplatte-Stauraum-Verhältnis. Nachdem wir uns allerdings die neuen Eckrondelle bei Ikea mal genauer angeschaut haben, wollten wir davon nicht drei Stück in unserer Küche haben. Drei volle tote Ecken wollten wir aber auch nicht. Wir haben uns deshalb entschieden die Arbeitsfläche und Schränke am Fenster keine vollen 63cm tief zu machen und die „tote Ecke“ an der Halbinsel mit einem tieferen Schrank vom Esszimmer aus zugänglich zu machen. In der letzten Ecke bleibt ein Eckrondell. So haben wir zwar zwei kleine tote Ecken, aber die Schränke rechts und links dieser Ecken können größer werden.

grundriss

Es soll die weiße, matte VEDDINGE Front werden mit zwei JUTIS Fronten als Akzent und den TYDA Griffen. Obendrauf kommt die Personlig Betonoptik-Arbeitsplatte.

jutis veddinge tyda beton

(Quelle: Ikea.de)

Bis auf den Backofen werden wir die Geräte nicht bei Ikea kaufen.
Und den Backofen auch nicht zusammen mit den Schränken, sondern wir werden einen kleinen Ausflug zu Ikea Frankreich machen, wo der KULINARISK Backofen mit Pyrolyse, 72l und Backofenthermometer 200 € weniger kostet als bei uns in Deutschland.

kulinarisk
(Quelle: Ikea.de)

Die Spüle wird voraussichtlich eine Blanco Metra 6 S aus Silgranit in felsgrau.

spüle

(Quelle: Blanco-Germany.de)

Beim Induktionskochfeld schwanken wir noch, wahrscheinlich wird es aber eins von Siemens. Auch für den freistehenden Kühlschrank und die Spülmaschine nehmen wir noch Empfehlungen entgegen.

Die Dunstabzugshaube ist uns besonders wichtig, weil wir nicht wollen, dass die Kochdünste sich im offenen Wohn-Essraum ungehindert ausbreiten oder dass die Lüftungsanlage noch allzu viel Fett abbekommt. Julia hätte sehr gerne eine Deckenhaube (z.B. Novy Pure’line), die in die abgehängte Decke integriert ist, so dass man sich nicht den Kopf stößt und es auch noch nach was aussieht. Allerdings bedeutet das bei Umluft eine Abkofferung von mindestens 30 cm von der Decke, was uns zu viel ist. Alternativ kann man den Umluftmotor auch separat anbringen, was ein paar Zentimeter spart und wir noch evaluieren. Wenn das nicht klappt, soll es die Gutmann Campo Inselhaube werden. Wir haben nun aber beschlossen, dass wir diese Entscheidung erst treffen, wenn das Haus steht und wir die Küche auch mal live gesehen haben.

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Ländereien-Plege…

Ländereien-Plege…

Am Dienstag hat Julia’s Bruder unser Grundstück zwei Stunden lang mit dem Freischneider gemäht… Das Gras war stellenweise fast 40cm hoch, so dass man mit dem normalen Rasenmäher (abgesehen davon, dass wir noch keinen haben), gar nicht mehr durch gekommen wäre. Da ist es natürlich praktisch, wenn man Verwandschaft hat, auf die man solche Arbeiten abwälzen kann. 😉

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Julia lädierte währenddessen ihren Daumen, indem sie einen Teil des verbliebenen Grünschnitts von Hand mit Heckenschere in kleine Teile zerschnitt, die man dann auch im Grünschnittbeutel zum Häckselplatz bringen konnte. Schön blöd, wenn man als Grundstücksbesitzer weder eine Anhängerkupplung, noch einen Hänger hat… 🙁 Hätten wir das mal früher gewusst…

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Zwischenbescheid

Am Wochenende erreichte uns nach drei Wochen (von wegen 10 Werktage lt. LBO) endlich die Eingangsbestätigung für unser Baugesuch.

Die Freude währte allerdings nicht lange, denn in dem ersehnten Schreiben stand nicht etwa der voraussichtliche Termin der Baugenehmigungserteilung, sondern schon der Betreff ließ nichts Gutes ahnen: „Mängel der Bauvorlagen“. Das Schreiben selbst enthielt dann die Information, dass sie das Baugesuch nicht weiter bearbeiten, weil in den eingereichten Plänen unsere geplante Garage nur in der Draufsicht und nicht in den West-, Nord- und Ost-Ansichten eingezeichnet ist.

Gestern haben wir die korrigierten Pläne von Keitel erhalten, erneut unterschrieben und beim Bauamt eingereicht. Durch diese Verzögerung rutscht unser Baugesuch nun aber leider in die Ferienzeit, so dass es sich nur noch um Jahre handeln kann, bis wir eine Baugenehmigung haben…

Inzwischen haben wir auch für Mitte Juni einen Bemusterungstermin. Im Zuge der Werkplanung wird dann auch unser Schornstein final platziert und unsere Entwässerungspläne so korrigiert, dass wir damit die Ausschreibung für den Erdbauer fertig machen können. Unser Bemusterer wirkt bisher sehr freundlich und kompetent (wenn auch schwer zu erreichen) und wir sind zuversichtlich, dass wir mit seiner Hilfe endlich einen Hacken an unsere offenen Themen machen können.

Unsere Finanzierung – Ein Drama in drei Akten

Manchmal fragen wir uns, wie es andere Leute schaffen Grundstück und Haus in einem Rutsch zu kaufen und ihre Finanzierung nur innerhalb weniger Tage abzuschließen.

Unser „Finanzierungsprozess“ hat jetzt ganze vier Monate gedauert und dabei reden wir nur von der Zeit ab Entschluss, dass wir in Hailfingen bauen, bis zur Unterschrift unter dem Finanzierungsvertrag.

Zum ersten Mal bei der Deutschen Bank (Felix‘ Hausbank) vorstellig wurden wir um einfach mal unsere finanziellen Möglichkeiten auszuloten. Während uns die Berater eigentlich erstmal nur erklären wollten, was ein Kredit überhaupt ist, verbreitete Julia als kleiner Kontrollfreak schon damals Angst und Schrecken mit ihren minutiös ausgearbeiteten Excel-Sheets.

Für unsere Bewerbung auf das Neubaugebiet in Kayh brauchten wir ja bereits einen Finanzierungsplan, den wir uns ebenfalls von der Deutschen Bank erstellen ließen. Da die Deutsche Bank jetzt nicht gerade dafür bekannt ist besonders günstige Kredite zu vergeben, dachten wir uns:

Wenn die uns einen Kredit geben, den wir bedienen können, dann gibt uns auch eine andere Bank einen Kredit zu diesen oder besseren Konditionen.

Nach dem Grundstückskauf und kurz vor der Entscheidung für Keitel ließen wir uns also wieder bei der Deutschen Bank ein auf unser Bauvorhaben in Hailfingen zugeschnittenes Angebot erstellen, das sogar noch etwas besser aussah, als das von Kayh. Mit der Beratung waren wir wirklich sehr zufrieden und hatten auch das Gefühl, dass wir eine auf unsere Bedürfnisse zugeschnittene Finanzierung angeboten bekamen.

Uns ist/war wichtig:

  • Landesförderung
  • Sondertilgungsmöglichkeiten
  • hohe Flexibilität
  • kein Zinsrisiko, d.h. durchfinanziert bis zum bitteren Ende

Der Vorschlag der Deutschen Bank war folgender:

  • KfW-55 Förderkredit über 50t€ bei der L-Bank
  • Tilgungsfreie Vorfinanzierung
  • Bausparvertrag zur Ablösung der Vorfinanzierung

Da man ja trotzdem vergleichen muss, hatten wir im Februar einen Termin bei Interhyp (ein unabhängiger Finanzierungsberater), der komplettes Kontrastprogramm war. Das vorgeschlagene Standard-Annuitätendarlehen war zwar günstiger als die Finanzierung der Deutschen Bank (fairerweise muss man erwähnen, dass hier bereits 100t€ KfW-Kredit eingerechnet wurde), aber nach der unpersönlichen Beratung widerstrebte es uns hier Geld zu lassen und die Flexibilität beim Bausparvertrag sagte uns irgendwie mehr zu. Dazu sagte man uns bei Interhyp allerdings, dass sich das nicht lohne (wahrscheinlich der Aufwand eine auf uns zugeschnittene Finanzierung auszuarbeiten).

Also kontaktierten wir noch Hüttig & Rompf (ebenfalls ein unabhängiger Finanzierungsberater). Nach einigen Anlaufschwierigkeiten bekamen wir auch hier eine persönliche Beratung, die auf das selbe Konstrukt wie das der Deutschen Bank hinaus lief (Vorfinanzierung + Bausparvertrag), aber nochmals um einige tausend Euros günstiger war (auch hier mit 100t€ KfW-Darlehen). Es hatte nur einen kleinen Hacken: Die Vorfinanzierung und der Bausparvertrag waren von zwei unterschiedlichen Banken, so dass theoretisch das Risiko bestehen könnte, dass die Zinsbindung der Vorfinanzierung ausläuft, bevor der Bausparvertrag zuteilungsreif ist. Also nicht ganz risikofrei.

Bevor wir weiter machen, nachfolgend ein kleiner Exkurs zum Thema „Wie vergleiche ich verschiedene Kreditverträge richtig„:

Die wenigsten Kreditangebote, die man von Banken bekommt, sind vergleichbar. Die eine Bank bietet eine Finanzierung auf drei Säulen an, die nächste nur auf zwei Säulen und dann unterscheidet sich vielleicht noch die Vorfinanzierungszeit, Zinsbindung, Rate etc. Wir haben in den letzten Wochen so oft die Frage bekommen „Und welchen Zinssatz bekommt ihr dann?“. Diese Zahl bringt einem aber gar nichts, wenn man nicht auch die Laufzeit, Rate und sonstige Variablen betrachtet. Wer wirklich wissen will, welches Kreditangebot das für ihn günstigste ist, muss alle Variablen beachten:

  • monatliche Rate
  • Zinsbindung (und damit auch Risiko am Ende vielleicht mehr zu bezahlen, wenn die Zinsen wieder steigen)
  • Gesamtsumme Finanzierungskosten (also die Summe aller Ausgaben, die im Laufe der Finanzierung auftreten werden, inkl. Gebühren, Bereitstellungs-/Bauzeitzinsen, etc.)

Da wir wie bereits erwähnt durchfinanziert sein wollten (d.h. garantierten Zins über die gesamte Laufzeit), war es für uns einfach die Angebote zu vergleichen, indem wir die Gesamtsumme aller Kosten addiert haben, um heraus zu finden, wieviel uns die Finanzierung wirklich kostet. Dafür gibt es auch tolle Rechner im Internet (z.B. Kreditvergleich).

Resultat: Das Angebot von Hüttig & Rompf kostete bei Berücksichtigung aller Kosten fast 30t€ weniger als das Angebot der Deutschen Bank vom Januar.

Da wir uns allerdings bei unserem Deutschen Bank Berater am besten aufgehoben gefühlt hatten (und wir dort auch alles aus einer Hand bekommen sollten) und das Angebot der Deutschen Bank noch nicht die geänderten Konditionen der KfW ab 01.04.2016 enthielt, fanden wir es nur fair unseren Berater auf diese Diskrepanz hinzuweisen und um ein Gegenangebot zu bitten. Und siehe da: Ein paar Tage später hatten wir ein Angebot der Deutschen Bank, das nochmal günstiger war als das von Hüttig & Rompf. Überraschend war dabei für uns auch, dass sich dieses trotz der tilgungsfreien Vorfinanzierung günstiger als ein normales Annuitätendarlehen erwies. Und da man erfahrungsgemäß in den ersten Jahren sowieso nicht viel Geld für Sondertilgung übrig hat, glauben wir, dass dies das für uns beste Finanzierungskonstrukt ist. Bei risikofreudigeren Bauherren mag die Rechnung allerdings ganz anders aussehen. Wäre unsere Anforderung nicht gewesen durchfinanziert sein zu wollen, wäre es vermutlich noch günstiger gegangen. So bezahlen wir zwar ein wenig mehr, müssen uns aber keine Sorgen über die Zinsentwicklung machen – und mal ernsthaft: wie realistisch ist es, dass die Zinsen noch mehr sinken?

Zum 01.04.2016 wurden dann auch die genauen geänderten Konditionen des KfW-55-Förderprogramms bzw. der L-Bank bekannt gegeben und wir sind froh, dass wir gewartet haben:

  • 100t€ pro Wohnungseinheit anstatt wie bisher 50t€
  • 20-jährige Zinsbindung anstatt wie bisher 10 Jahre
  • Effektiver Jahreszins von 1,51% (30-jährige Laufzeit, 20-jährige Zinsbindung)
  • 5% Tilgungszuschuss (6% bei der L-Bank)

In der letzten Woche mussten wir uns noch etwas über die Deutsche Bank ärgern, weil ein Vertragspassus, der uns wichtig war, im eigentlichen Kreditvertrag nicht mehr enthalten war. Am Ende haben wir in den sauren Apfel gebissen und heute trotzdem unterschrieben, weil die Vorteile einfach überwiegten – und unser Berater (neben dem Bezirksschornsteinfeger) bisher der einzige Baubeteiligte war, auf dessen Aussagen wir uns immer verlassen konnten.