Manchmal fragen wir uns, wie es andere Leute schaffen Grundstück und Haus in einem Rutsch zu kaufen und ihre Finanzierung nur innerhalb weniger Tage abzuschließen.
Unser “Finanzierungsprozess” hat jetzt ganze vier Monate gedauert und dabei reden wir nur von der Zeit ab Entschluss, dass wir in Hailfingen bauen, bis zur Unterschrift unter dem Finanzierungsvertrag.
Zum ersten Mal bei der Deutschen Bank (Felix’ Hausbank) vorstellig wurden wir um einfach mal unsere finanziellen Möglichkeiten auszuloten. Während uns die Berater eigentlich erstmal nur erklären wollten, was ein Kredit überhaupt ist, verbreitete Julia als kleiner Kontrollfreak schon damals Angst und Schrecken mit ihren minutiös ausgearbeiteten Excel-Sheets.
Für unsere Bewerbung auf das Neubaugebiet in Kayh brauchten wir ja bereits einen Finanzierungsplan, den wir uns ebenfalls von der Deutschen Bank erstellen ließen. Da die Deutsche Bank jetzt nicht gerade dafür bekannt ist besonders günstige Kredite zu vergeben, dachten wir uns:
Wenn die uns einen Kredit geben, den wir bedienen können, dann gibt uns auch eine andere Bank einen Kredit zu diesen oder besseren Konditionen.
Nach dem Grundstückskauf und kurz vor der Entscheidung für Keitel ließen wir uns also wieder bei der Deutschen Bank ein auf unser Bauvorhaben in Hailfingen zugeschnittenes Angebot erstellen, das sogar noch etwas besser aussah, als das von Kayh. Mit der Beratung waren wir wirklich sehr zufrieden und hatten auch das Gefühl, dass wir eine auf unsere Bedürfnisse zugeschnittene Finanzierung angeboten bekamen.
Uns ist/war wichtig:
- Landesförderung
- Sondertilgungsmöglichkeiten
- hohe Flexibilität
- kein Zinsrisiko, d.h. durchfinanziert bis zum bitteren Ende
Der Vorschlag der Deutschen Bank war folgender:
- KfW-55 Förderkredit über 50t€ bei der L-Bank
- Tilgungsfreie Vorfinanzierung
- Bausparvertrag zur Ablösung der Vorfinanzierung
Da man ja trotzdem vergleichen muss, hatten wir im Februar einen Termin bei Interhyp (ein unabhängiger Finanzierungsberater), der komplettes Kontrastprogramm war. Das vorgeschlagene Standard-Annuitätendarlehen war zwar günstiger als die Finanzierung der Deutschen Bank (fairerweise muss man erwähnen, dass hier bereits 100t€ KfW-Kredit eingerechnet wurde), aber nach der unpersönlichen Beratung widerstrebte es uns hier Geld zu lassen und die Flexibilität beim Bausparvertrag sagte uns irgendwie mehr zu. Dazu sagte man uns bei Interhyp allerdings, dass sich das nicht lohne (wahrscheinlich der Aufwand eine auf uns zugeschnittene Finanzierung auszuarbeiten).
Also kontaktierten wir noch Hüttig & Rompf (ebenfalls ein unabhängiger Finanzierungsberater). Nach einigen Anlaufschwierigkeiten bekamen wir auch hier eine persönliche Beratung, die auf das selbe Konstrukt wie das der Deutschen Bank hinaus lief (Vorfinanzierung + Bausparvertrag), aber nochmals um einige tausend Euros günstiger war (auch hier mit 100t€ KfW-Darlehen). Es hatte nur einen kleinen Hacken: Die Vorfinanzierung und der Bausparvertrag waren von zwei unterschiedlichen Banken, so dass theoretisch das Risiko bestehen könnte, dass die Zinsbindung der Vorfinanzierung ausläuft, bevor der Bausparvertrag zuteilungsreif ist. Also nicht ganz risikofrei.
Bevor wir weiter machen, nachfolgend ein kleiner Exkurs zum Thema “Wie vergleiche ich verschiedene Kreditverträge richtig“:
Die wenigsten Kreditangebote, die man von Banken bekommt, sind vergleichbar. Die eine Bank bietet eine Finanzierung auf drei Säulen an, die nächste nur auf zwei Säulen und dann unterscheidet sich vielleicht noch die Vorfinanzierungszeit, Zinsbindung, Rate etc. Wir haben in den letzten Wochen so oft die Frage bekommen “Und welchen Zinssatz bekommt ihr dann?”. Diese Zahl bringt einem aber gar nichts, wenn man nicht auch die Laufzeit, Rate und sonstige Variablen betrachtet. Wer wirklich wissen will, welches Kreditangebot das für ihn günstigste ist, muss alle Variablen beachten:
- monatliche Rate
- Zinsbindung (und damit auch Risiko am Ende vielleicht mehr zu bezahlen, wenn die Zinsen wieder steigen)
- Gesamtsumme Finanzierungskosten (also die Summe aller Ausgaben, die im Laufe der Finanzierung auftreten werden, inkl. Gebühren, Bereitstellungs-/Bauzeitzinsen, etc.)
Da wir wie bereits erwähnt durchfinanziert sein wollten (d.h. garantierten Zins über die gesamte Laufzeit), war es für uns einfach die Angebote zu vergleichen, indem wir die Gesamtsumme aller Kosten addiert haben, um heraus zu finden, wieviel uns die Finanzierung wirklich kostet. Dafür gibt es auch tolle Rechner im Internet (z.B. Kreditvergleich).
Resultat: Das Angebot von Hüttig & Rompf kostete bei Berücksichtigung aller Kosten fast 30t€ weniger als das Angebot der Deutschen Bank vom Januar.
Da wir uns allerdings bei unserem Deutschen Bank Berater am besten aufgehoben gefühlt hatten (und wir dort auch alles aus einer Hand bekommen sollten) und das Angebot der Deutschen Bank noch nicht die geänderten Konditionen der KfW ab 01.04.2016 enthielt, fanden wir es nur fair unseren Berater auf diese Diskrepanz hinzuweisen und um ein Gegenangebot zu bitten. Und siehe da: Ein paar Tage später hatten wir ein Angebot der Deutschen Bank, das nochmal günstiger war als das von Hüttig & Rompf. Überraschend war dabei für uns auch, dass sich dieses trotz der tilgungsfreien Vorfinanzierung günstiger als ein normales Annuitätendarlehen erwies. Und da man erfahrungsgemäß in den ersten Jahren sowieso nicht viel Geld für Sondertilgung übrig hat, glauben wir, dass dies das für uns beste Finanzierungskonstrukt ist. Bei risikofreudigeren Bauherren mag die Rechnung allerdings ganz anders aussehen. Wäre unsere Anforderung nicht gewesen durchfinanziert sein zu wollen, wäre es vermutlich noch günstiger gegangen. So bezahlen wir zwar ein wenig mehr, müssen uns aber keine Sorgen über die Zinsentwicklung machen – und mal ernsthaft: wie realistisch ist es, dass die Zinsen noch mehr sinken?
Zum 01.04.2016 wurden dann auch die genauen geänderten Konditionen des KfW-55-Förderprogramms bzw. der L-Bank bekannt gegeben und wir sind froh, dass wir gewartet haben:
- 100t€ pro Wohnungseinheit anstatt wie bisher 50t€
- 20-jährige Zinsbindung anstatt wie bisher 10 Jahre
- Effektiver Jahreszins von 1,51% (30-jährige Laufzeit, 20-jährige Zinsbindung)
- 5% Tilgungszuschuss (6% bei der L-Bank)
In der letzten Woche mussten wir uns noch etwas über die Deutsche Bank ärgern, weil ein Vertragspassus, der uns wichtig war, im eigentlichen Kreditvertrag nicht mehr enthalten war. Am Ende haben wir in den sauren Apfel gebissen und heute trotzdem unterschrieben, weil die Vorteile einfach überwiegten – und unser Berater (neben dem Bezirksschornsteinfeger) bisher der einzige Baubeteiligte war, auf dessen Aussagen wir uns immer verlassen konnten.