Baugrundgutachten – oder nicht?

Baugrundgutachten – oder nicht?

Wir haben uns jetzt über fünf Monate mit der Frage rumgeschlagen, ob wir noch ein Baugrundgutachten durchführen lassen sollen, um zu wissen, was uns erwartet, oder nicht.

Pro Baugrundgutachten => Planungssicherheit:

  • Man weiß genau, welche Bodenklasse man hat und kann den Erdbauer entsprechend beauftragen
  • Man weiß, wie hoch das Grundwasser steht und ob ggf. Mehrkosten für die Abdichtung des Kellers auf uns zukommen
  • Man weiß, ob der Aushub zum Ausgleichen des Grundstücks benutzt werden kann und/oder ob man teuer den Dreck zur Deponie fahren und teuer zusätzliche Erde einkaufen muss

Contra Baugrundgutachten => Panikmache und Kosten:

  • Der Preis – unsere Angebote reichen bis 5.000 € für das Gutachten!!! Dafür können wir den Keller schon fast wasserdicht ausführen!
  • Es ändert nichts an den Tatsachen – die Mehrkosten kommen dann so oder so auf uns zu, nur eben noch on top auf den Preis des Gutachtens. Wir wüssten nur früher, dass die Kosten kommen.
  • Die Bodengutachter machen gerne Panik und empfehlen auf Nummer supersicher zu gehen. Früher waren 95% aller Baugründe okay und die Häuser stehen heute noch. Heute, wo alle ein Baugrundgutachten machen, sind plötzlich nur noch 50% aller Baugründe okay.

Mit den Nachbarn haben wir schon gesprochen und von Lehmboden über Steine bis zu Fels war alles dabei. Grundwasser war bei einem auch in der Baugrube, allerdings versiegte das nach dem Bau. Alle Nachbarn haben einen normalen Keller mit Abdichtung und Drainage, die Meisten mit Wohnräumen und Lichthöfen.

All das hat natürlich auch Einfluss darauf, wie viel Geld wir für Erdarbeiten einrechnen müssen. Erdarbeiten bedeutet (bei uns) Ausbuddeln, Lagern, Wegfahren und schichtweise Wiederverfüllen des Erdaushubs sowie Anschließen der Entwässerungsleitungen unter Bodenplatte an den Kanal und Deponiegebühren. Bodenplatte, Keller, Fundamente, Drainage, Kellerisolierung, Baustellentoilette, Entwässerungsleitungen unter Bodenplatte, etc. sind bei uns im Kellerpreis enthalten. Kontrollschacht existiert.

Nach langem Hin und Her haben wir uns jetzt dazu durchgerungen den günstigsten Anbieter, den wir über’s Internet gefunden haben, doch zu beauftragen, weil wir weitere Verzögerungen des Baus – z.B. wenn beim Aushub raus kommt, dass wir doch eine Weiße Wanne bräuchten – vermeiden wollen.

Der Geologe reiste heute aus Sachsen an. Die Löcher wurden mit einem Handbohrer gebohrt. Damit kommt man theoretisch bis zu 6m tief, aber natürlich nicht, wenn der Boden Kies oder Steine enthält. Das tiefste Loch bei uns wurde ca. 3,5m tief.

IMG_3693

Für uns erstmal das Wichtigste: Auf Wasser sind wir keines gestoßen (leider auch nicht auf Öl oder Gold…) und aufgrund der verschiedenen Tonschichten ist es laut dem Geologen auch eher unwahrscheinlich, dass wir jemals Probleme mit Wasser bekommen. Unser normal abgedichteter Keller mit Drainage ist also vollkommen ausreichend.

Wir haben vier Löcher bohren lassen – an jeder Hausecke eines. Im Nord-Osten scheint noch von der Erschließung einiges an Schotter und Recyclingmaterial im Boden zu sein, so dass er hier nach 50cm abbrechen musste. Dafür hat er noch ein zusätzliches Loch in der Hausmitte gebohrt.

Nord-West0 Mitte

In 2,1m – 3,5m Tiefe stieß er dann auf Sandig-Kiesige-Lehmschichten, die den Handbohrer auch an sein Limit brachten.

Süd-West2 Süd-West Nord-West1 IMG_3715

Nachfolgend noch ein paar Informationen zu Bodenklassen (Quelle: Wikipedia.org):

  • Bodenklasse 1: Oberboden (Mutterboden); oberste Bodenschicht, die neben anorganischen Stoffen auch Humus und Bodenlebewesen enthält.
  • Bodenklasse 2: Fließende Bodenarten (Schöpfboden); von flüssiger bis zähflüssiger Beschaffenheit, die das Wasser schwer abgeben.
  • Bodenklasse 3: Leicht lösbare Bodenarten; nichtbindige bis schwachbindige Sande, Kiese und Sand-Kies-Gemische mit bis zu 15 Gewichtsprozent Beimengungen an Schluff und Ton und mit höchstens 30 Gew.-% Steinen über 63 mm Korngröße und bis zu 0,01 m³ Rauminhalt. Organische Bodenarten mit besserer als breiiger Konsistenz sowie Torfe.
  • Bodenklasse 4: Mittelschwer lösbare Bodenarten; Gemische von Sand, Kies, Schluff und Ton mit einem Anteil von mehr als 15 Gew.-%, sowie bindige Bodenarten von leichter bis mittlerer Plastizität und höchstens 30 Gew.-% Steine von über 63 mm Korngröße bis zu 0,01 m³ Rauminhalt.
  • Bodenklasse 5: Schwer lösbare Bodenarten; Bodenarten nach den Bodenklassen 3 und 4, jedoch mit mehr als 30 Gew.-% Steinen von über 63 mm Korngröße bis zu 0,01 m³ Rauminhalt. Ebenso nichtbindige und bindige Bodenarten mit höchstens 30 Gew.-% Steinen von über 0,01 m³ bis 0,1 m³ Rauminhalt sowie ausgeprägt plastische Tone, die je nach Wassergehalt weich bis fest sind.
  • Bodenklasse 6: Felsarten, die einen inneren, mineralisch gebundenen Zusammenhalt haben, jedoch stark klüftig, brüchig, bröckelig, schiefrig, weich oder verwittert sind, sowie vergleichbare verfestigte bindige und nichtbindige Bodenarten, wie sie z.B. durch Austrocknen, Gefrieren oder chemischen Bindungen hervorgerufen werden; nichtbindige und bindige Bodenarten mit mehr als 30 Gew.-% Steinen von über 0,01 m³ bis 0,1 m³ Rauminhalt.
  • Bodenklasse 7: Schwer lösbarer Fels; Felsarten, die einen inneren, mineralisch gebundenen Zusammenhalt und hohe Gefügefestigkeit haben und die nur wenig klüftig oder verwittert sind. Felsgelagerter, unverwitterter Tonschiefer, Nagelfluhschichten, Schlackenhalden der Hüttenwerke sowie dergleichen.

Als Laien würden wir sagen, dass die tiefste Schicht, die er ausgebohrt hat, immer noch Bodenklasse 5 entsprechen sollte, aber wir warten jetzt mal das offizielle Gutachten ab.

Unser Fazit:
Wem es wie uns nur darum geht ein Gefühl dafür zu erhalten, wie der Boden beschaffen ist (Grundwasser, Lehm, Sand, Fels, etc.), für den ist so ein günstiges Bodengutachten vollkommen ausreichend. Wir bereuen die Beauftragung keinesfalls, auch wenn wir uns ursprünglich etwas mehr Informationen erhofft hatten. Wer z.B. am Hang baut, eh schon Problemboden hat und/oder eine wirkliche Gründungsempfehlung braucht, der sollte wahrscheinlich besser in ein teureres Gutachten mit Rammkernsondierung investieren. Die Erkenntnisse durch den Handbohrer sind doch eher begrenzt… Ein Gutachten mit Rammkernsondierung kostete bei unseren Angeboten allerdings auch mindestens das dreifache dessen, was wir jetzt bezahlen.

Von Grenzabständen, Erkern, Felsplatten, Grundwasser und neuen Nachbarn

Nachdem uns unsere Architektin vor zwei Woche mitgeteilt hat, dass eine Baugenehmigung im Kenntnisgabeverfahren nur möglich ist, wenn wir unser Haus ca. 1,2 m in den Westen schieben (da wir sonst mit den Dachüberständen und dem Treppenhauserker über die Abstandsflächen kommen), dadurch aber unsere Terrasse nur noch 1,5 m breit gewesen wäre, haben wir selbst nochmal beim Bauamt nachgefragt und uns zu den Abstandsflächen und den damit verbundenen Kosten für Befreiungen informiert.

Resultat: Wir werden jetzt im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren einreichen und für das Überschreiten der Abstandsflächen mit Dachüberständen und Erker die entsprechenden Strafgebühren bezahlen. Das kostet uns jetzt zwar deutlich mehr, aber wir hätten uns ewig geärgert, wenn wir 15 m² Garten aus Knausrigkeit verschenkt hätten. Hier, wo das Bauland so knappes Gut ist, ist jeder Quadratmeter mehr Gold wert.

Auch der Erker, bzw. die Betontreppe vom UG ins EG hat uns in der letzten Woche viele Sorgen bereitet, da die Fertigteilbetontreppe, die Keitel gerne eingebaut hätte, im Zusammenhang mit den Sandwichplatten im UG (die wegen dem Erker nun doch notwendig sind) unseren Flur signifikant vergrößert und die anliegenden Zimmer alle signifikant verkleinert hätte. Vor allem die Küche bekam dadurch eine Größe (bzw. Kleine), die wir so nicht akzeptieren konnten und unsere Treppe wäre fast größer geworden, als unser zusätzliches Zimmer im EG. Mittlerweile hat unsere Architektin wohl eine schmalere Betontreppe gefunden, so dass wir den Erker wieder auf eine verschmerzbare Größe verkleinern konnten. Trotzdem ist er jetzt 14cm breiter geworden, als wir das ursprünglich in unserem Vertrag und den Plänen festgelegt hatten. Wir erwarten, dass diese Vergrößerung aus “technischen” Gründen nun wenigstens keine Mehrkosten verursacht.

Ein paar erfreuliche Erkenntnisse gab es aber auch:

  • Durch den ausgebauten Spitzboden beläuft sich unsere Wohnfläche auf insgesamt 192,8 m²!!! Bisher hatten wir nie genaue Zahlen, wieviel Wohnfläche genau der Spitzboden ausmachen wird.
  • Der errechnete Jahresprimärenergiebedarf unseres Hauses wird nur 29,6kWh/(m²*a) betragen. Das sind 43% des berechneten Bedarfs des Referenzgebäudes. Um KfW-55 zu erreichen darf unser Haus maximal 55% des Energiebedarf des Referenzgebäudes benötigen. Mit 43% sind wir da allerdings deutlich drunter – noch 3% weniger und wir würden KfW-40 erreichen. Da wir aber nicht noch mehr Geld ausgeben wollen und die zusätzlichen Förderungen keinen Anreiz darstellen, sind wir auch mit dem aktuellen Wert mehr als zufrieden.

Da der Grünstreifen, an den unser Grundstück grenzt, offiziell als Gewässer gilt, haben wir uns die letzten Wochen außerdem mit dem Thema Grundwasser und “Weisse Wanne” beschäftigt. Dabei schmerzten uns bei der Vorstellung des grundwasserdichten Kellers nicht nur die finanziellen Konsequenzen, sondern auch die Tatsache, dass sich durch die 4cm dickeren Wände unser “Treppenerkerproblem” noch mehr vergrößert hätte.

Am Wochenende fuhren wir also nach Hailfingen und gingen reihum alle unsere zukünftigen Nachbarn ab, um uns vorzustellen und nach ihrer Keller- und Grundwassersituation zu fragen. Es war ein wirklich sehr netter Nachmittag und wir wurden sogar zum Tee eingeladen. Wir erfuhren, dass selbst die Nachbarn, die beim Bau Probleme mit Grundwasser gehabt hatten und am nächsten zum Entwässerungsgraben wohnen, “nur” einen normalen Keller mit Drainage haben und damit auch sehr gut leben. Alle anderen Nachbarn haben entweder keinen Keller (Neubau von letztem Jahr), oder auch nur einen normalen Keller mit Drainage und keine Probleme. Auch wurde uns gesagt, dass Grundwasserprobleme bisher wohl überhaupt nur im tiefergelegenen nordwestlichen Bereich des Wohngebiets aufgetreten sind. Auch interessant und vorher von niemandem erwähnt: Unser Baugebiet liegt auf einer Felsplatte, die je nach Lage des Grundstücks mal tiefer, mal weniger tief unter der Erdoberfläche liegt. So ist es wohl ein ziemliches Glücksspiel, ob man vielleicht wunderbare Erde der Bodenklasse 3 hat, oder mit Sprengstoff das Kellerloch “ausheben” muss. Endlich können wir also auch unsere “OK Fels”, die in den Erschließungsplänen für den Kontrollschacht eingezeichnet ist, zuordnen. Momentan beunruhigt uns diese Erkenntnis allerdings noch nicht – unsere OK Fels sollte so tief liegen, dass wir maximal für die Entwässerungsleitungen etwas meißeln müssen. Und für die Grundwasserproblematik ist Fels wohl auch eher besser…

Wir warten nun gespannt auf die neuen Pläne mit unseren letzten Änderungen und der Platzierung des Hauses wie von uns gewünscht auf unserem Grundstück und hoffen, dass wir dann vom Baugesuch nicht mehr weit entfernt sind.

In der Zwischenzeit unterhalten wir uns mit diversen Finanzierungspartnern, damit wir das Haus dann auch bezahlen können.