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Grundstückskauf

Wir sind Grundstücksbesitzer!

Julia

Naja, fast.

Aber wir haben heute zumindest den Notarvertrag für unser Grundstück unterschrieben. Bevor es uns dann auch wirklich offiziell gehört müssen wir natürlich noch den Eintrag ins Grundbuch abwarten und den Kaufpreis, die Grunderwerbssteuer (in Baden-Württemberg 5%) und den Notar bezahlen. Aber normalerweise sollte jetzt – was den Grundstückskauf angeht – nichts mehr schief gehen.

Das Notariat in Rottenburg war… spannend. Wenn wir nicht sicher gewusst hätten, dass das ein offizielles Notariat der Stadt Rottenburg ist, hätten wir da wohl eher nichts unterschrieben. Der Notar war aber sehr nett und kompetent und hat nach jedem Absatz, den er vorgelesen hat das Vorgelesene nochmal für Normalsterbliche in Nicht-Juristen-Deutsch übersetzt.

Was uns überrascht hat, war, dass die Stadt Rottenburg wohl bis zu zwei Monate braucht, um zu entscheiden, ob sie ihr Vorkaufsrecht ausüben will, oder nicht. Das verzögert natürlich die Kaufpreiszahlung, weil wir den Kaufpreis erst überweisen, wenn die Stadt verzichtet hat und wir im Grundbuch vorgemerkt sind. Angepeilt ist jetzt mal der 23.12.2015, aber ob wir zu diesem Zeitpunkt dann auch wirklich bezahlen “dürfen” ist noch offen.

Da wir etwas früher da waren, könnten wir uns noch 15min mit der Verkäuferin unterhalten, die uns gleich sehr sympatisch war und die sich (laut eigener Aussage) auch sehr freut, dass das Grundstück nicht zur Geldanlage kaufen, sondern dort auch wirklich einen neuen Lebensabschnitt beginnen wollen.

Danach sind wir direkt noch zum Grundstück gefahren und haben dort mit der Sektflasche, die wir vom Hotel Nestor in Ludwigsburg zur Hochzeit bekommen haben, auf unser Grundstück angestoßen. Wir hatten diese Flasche für “einen besonderen Anlass” aufgehoben und wenn dieses Ereignis nicht ein gebührender Anlass ist, dann wissen wir auch nicht.

Mit Maßband bewaffnet haben wir dann noch “grob” die Außenmaße unseres geplanten Hauses auf dem Grundstück abgesteckt, damit man sich besser vorstellen kann, wo wir denn dann mal auf der Terasse sitzen und wie viel Garten wir wirklich noch ums Haus haben. Auf den ersten Blick wirkt der Garten danach ganz schön klein, aber er wird schon ausreichen. Wenn man überlegt, dass wir uns viele Bestandsimmobilien angeschaut haben, die auf Grundstücken mit 100m² weniger standen und man in Stuttgart freistehende Einfamilienhäuser auf 200m² baut…

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Legende: blau = Grundstück, rot = Haus

P.S.: Krass, wie sehr sich die Natur in vier Wochen verändern kann. Wenn man sich die Bilder von unserem Grundstück von Ende Oktober anschaut, dann wirkt es jetzt, wo die Bäume all ihre Blätter gelassen haben, fast kahl… Außerdem hat der Nachbar sein Holz auf das Nachbargrundstück verlegt, was das Grundstück allgemein größer wirken lässt.

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Kriterienabgleich

Julia

Als wir noch ganz am Anfang unserer Überlegungen standen, stellten wir eine Kriterienliste auf, die unser Eigenheim erfüllen sollte und die uns bei unserer Suche auch als Richtschnur diente. Auch wenn viele Bekannte z.B. nicht verstehen konnten, warum uns ein großes Grundstück so wichtig war, halfen uns diese Kriterien immer im Auge zu behalten, das für uns wichtig ist. Menschen sind Gott sei Dank verschieden und das was dem einen wichtig ist, ist dem anderen vielleicht egal.

Über diese Kriterienliste sind wir nun wieder gestolpert und dachten es würde mal Sinn machen sie gegen unser Grundstück in Hailfingen abzugleichen.

Allgemeine Kriterien:

  • großes Grundstück (mehr als 500m²)
    Teilweise erfüllt: 500m² haben wir nicht so ganz geschafft. Unser Grundstück hat 402m², was für süddeutsche Verhältnisse schon groß ist. Der gemeindeeigene Grünstreifen im Westen vergrößert es allerdings optisch um weitere 100m², so dass unser Ziel der Abstandsfläche trotzdem erfüllt wird.
  • Preis im Budget
    Erfüllt: Zumindest für das Grundstück. Obwohl wir daran niemals geglaubt hätten. Es kostet zwar etwas mehr, als es nach offiziellem Bodenrichtwert wert ist, aber bei der momentanen Marktsituation war es uns das bei der Lage wert. Außerdem haben wir uns den Makler gespart, der das Ganze sonst auch nochmal um 4% verteuert hätte…
  • Nähe zur Arbeit (max. 30min)
    Erfüllt: Felix braucht 15min, Julia 30min bis zur Arbeit
  • Infrastruktur (Supermarkt, Schulen, Tankstelle)
    Teilweise erfüllt: Hailfingen hat eine Grundschule und einen Dorfladen. Alles Weitere gibt es im 3 km entfernten Bondorf oder im 8 km entfernten Rottenburg. Die Bushaltestelle ist 200 m vom Grundstück entfernt und wird alle 20 min bis in die Nacht hinein bedient.
  • Wohlfühlklima / ländliche Gegend (Dorf) / Umfeld / Nachbarn
    Erfüllt: Wir wollten ins Grüne und wir haben Grün bekommen. Unser Grundstück liegt in einem wunderschönen Wohngebiet mit (soweit wir das aktuell beurteilen können) lauter netten Menschen, vielen Kindern, vielen Hundebesitzern und über unseren nächsten Nachbarn im Norden können wir bisher auch nur berichten, dass er sehr, sehr nett ist und einen weißen Schäferhund Husky hat, der uns bei jedem unserer Besuche aufmerksam überwacht.
  • Nähe zur Autobahn (max. 10min)
    Erfüllt: Die A81 kann in 6-10min erreicht werden.
  • Nähe zu Freunden
    Teilweise erfüllt: Da unsere Freunde mittlerweile auch in alle Winde verstreut sind, hätten wir dieses Kriterium niemals ganz erfüllen können.
  • Nähe zu Familie
    Nicht erfüllt: Wir hätten uns unser Eigenheim etwas mehr nördlicher gewünscht, da unsere Familie ausnahmslos nördlich von Stuttgart lebt. Das war ohne hohe Abstriche bei der Entfernung zur Arbeit oder dem Preis absolut unmöglich. Nun ist es zu allen nochmal 30 min weiter als bisher.
  • Grundstücksform
    Erfüllt: “Quadratisch. Praktisch. Gut.” Wir sind zufrieden, da wir nicht mehr Platz als notwendig für Einfahrt und Vorgarten “verschwenden” müssen.
  • Ausrichtung Grundstück
    Erfüllt: Unser Grundstück hat Süd-West-Ausrichtung und wird von Osten erschlossen. Perfekt.
  • Kein Straßenlärm / Zuglärm
    Erfüllt: Absolute Ruhe. Die wenigen Autofahrer, die die Hauptstraße in zweiter Reihe befahren bemerkt man gar nicht. Laut Aussage des Nachbarn fährt da nach 19 Uhr sowieso niemand mehr. Die Autobahn im Süd-Osten kann man, wenn man sich anstrengt, zwar sehen, aber absolut nicht hören.
  • Kein Fluglärm
    Erfüllt: Bei keinem unserer Besuche haben wir auch nur ein Flugzeug bemerkt.
  • Dach-Ausrichtung nach Süden (Solar) möglich
    Teilweise erfüllt: Der Bebauungsplan schreibt zwar eine Dachausrichtung nach Ost/West vor, wir könnten uns aber eine Süd-Ausrichtung erkaufen. Wollen wir aber nicht. Photovoltaik würde zur Not trotzdem gehen.

Im Falle eines Neubaus, Kriterien an das Grundstück:

  • voll Erschlossen
    Erfüllt: Unser Grundstück ist voll erschlossen mit Straße, Wasser, Abwasser, Strom und Telekomunikation. Gas brauchen wir eh nicht.
  • Hochkeller erlaubt oder genug Platz für einen Lichthof für Keller
    Erfüllt: Wir dürften unser Haus ca. 30 cm über das Gelände heben und Platz für einen Lichthof ist auch.
  • min. 2 Wohneinheiten erlaubt
    Erfüllt: Es sind zwei Wohneinheiten erlaubt, allerdings werden wir aus Budgetgründen auf die ELW verzichten.
  • max. 3 Autostellplätze benötigt
    Erfüllt: Der Bebauungsplan schreibt gar keine Stellplätze vor, d.h. es gilt die LBO BW: Ein Autostellplatz pro Wohneinheit.
  • ruhig gelegen
    Erfüllt: Unser Grundstück liegt inmitten des Wohngebiets, keine Ruhestörungen in Hörweite.
  • hoher Kniestock erlaubt
    Erfüllt: Nachdem wir den Bebauungsplan zuerst so gelesen hatten, dass bei zwei Vollgeschossen nur eine Traufhöhe von 4 m erlaubt ist (das würde einen Kniestock von ca. 70 cm bedeuten), gab man auf dem Bauamt Entwarnung: Da auf unserem Grundstück bis zu drei Vollgeschosse erlaubt sind, darf die Traufhöhe bis 6 m hoch sein. D.h. einem beliebig hohen Kniestock im 1. OG steht nichts im Wege.
  • 1,5–2-geschossig erlaubt
    Erfüllt: Wir können 1-3 Geschosse bauen.
  • kein Hanggrundstück
    Erfüllt: Unser Bauplatz ist fast eben. Nach Süden steigt er um insgesamt 50 cm an. Aktuell hat er eine kleine Kuhle, was uns aber entgegen kommt, weil wir hoffen, dass so ein Großteil des Erdaushubs auf dem Grundstück verbleiben kann. Erddeponie ist nämlich richtig teuer.
  • Keller möglich
    Erfüllt: Ein Keller ist möglich, alle Nachbarn haben einen und laut Bodengutachten für das Wohngebiet und Aussage der Nachbarn gibt es auch kein Grundwasser oder Überschwemmungsgebiet, o.ä. Im Grünstreifen nebenan liegt außerdem ein Entwässerungsgraben, der Feuchtigkeit von unserem Keller fernhalten sollte. Einzige Variable ist noch, ob wir Probleme mit Steinen im Baugrund bekommen werden. Die Nachbarn im Norden hatten damit überhaupt keine Probleme, die im Osten scheinbar schon. Wir werden sehen.
  • ELW im Keller / Lichthof / Außentreppe möglich
    Erfüllt: Wäre alles möglich, wurde inzwischen aber alles bis auf den Lichthof gestrichen.
  • Carport / Garage außerhalb Bebauungsfenster erlaubt
    Nicht erfüllt: Carport/Garage muss innerhalb des Bebauungsfensters oder in den extra dafür ausgezeichneten Stellen liegen. Da wir damit aber zufrieden sind, stört uns diese Einschränkung nicht.
Unser Grundstück

Unverhofft kommt (im Großraum Stuttgart) eher selten…

Julia

Unabhängig von einander begannen wir nach Alternativen zu suchen.
Es kann doch nicht sein, dass es für zwei studierte Informatiker nicht möglich ist ein Haus mit mehr als einem Handtuch als Garten im Großraum Stuttgart zu besitzen.

Wir weiteten unsere emotionale Grenze aus. Wir schauten und ein Grundstück in Großbottwar-Winzerhausen an (Julia hätte hier im best-case 50min zur Arbeit gebraucht, dafür nur 20min bis zu ihren Eltern). Und auch im Landkreis Tübingen schauten wir uns um – obwohl die emotionale südliche Grenze mit Herrenberg schon sehr stark war.

Nachdem wir mit dem Neubaugebiet in Kayh mit jedem Tag mehr Bauchschmerzen bekamen, fand Julia in Immobilienscout24 ein Grundstück in Hailfingen, einer Gemeinde von Rottenburg am Neckar. Als guter Googletiv, der sie über die Jahre geworden ist, fand sie die genaue Adresse auch schnell heraus. Und es stellte sich raus, dass es eigentlich echt gut lag: 9 km südlich von Herrenberg.
Von der Gemeinde selbst gab es noch vier Grundstücke zu kaufen, die uns aber alle nicht wirklich zusagten.

Wir statteten dem Grundstück einen Besuch ab und waren vom ganzen Wohngebiet gleich begeistert. Überall waren Kinder unterwegs und wir unterhielten uns eine ganze Weile mit einem Goldie-Besitzer, der auch von Stuttgart-Vaihingen dorthin gezogen war.

Wir beschlossen die Besitzer anzuschreiben.

Und dann hörten wir erstmal eine Woche nichts.

Also schrieben wir sie nochmals an. Diesmal bekamen wir eine Antwort, jedoch sagte man uns, dass sie bereits einen Käufer hätten und der Notartermin bereits steht.
Traurig fanden wir uns damit ab, dass unser initiales Zögern uns wohl die beste Option auf ein Eigenheim in drei Jahren gekostet hatte.

Am 19.10. erhielten wir dann einen Anruf des Eigentümers: Der Notartermin war geplatzt. Ob wir noch Interesse hätten. Allerdings sollten wir uns bestmöglich noch heute entscheiden und der Notartermin sollte direkt eine Woche später sein – in der Woche, in der Felix auf einer Konferenz war.

Wir wollten das Grundstück. Aber ein wenig waren wir auch überrumpelt von der plötzlichen Entscheidung und dem wiederaufkommen einer Option, deren Verlust wir ja schon betrauert hatten. Die Tatsache, dass Julia den Notartermin alleine machen sollte, war auch nicht wirklich das, was wir uns für den Kauf unseres Grundstücks vorgestellt hatten. Und wir hatten das Gefühl, dass wir doch noch viel zu wenig über das Grundstück wussten. Wir studierten erstmal den Bebauungsplan und besuchten auch das Grundstück nochmal, aber ein paar Fragen blieben offen.

Direkt am Tag danach besuchten wir das Bauamt in Rottenburg und stellten dort alle Fragen, die wir noch geklärt haben wollten. Außerdem schickten uns die Eigentümer eine Kopie des Grundbucheintrags zu. Bis zum Mittag mussten wir uns eingestehen: Wir konnten einfach keinen Hacken an dem Grundstück finden. Also sagten wir zu, baten aber darum, dass der Notartermin erst nach Felix’ Rückkehr stattfinden sollte.

Neubaugebiet “Unten im Dorf”

Julia

Im Juli 2015 erfuhren wir von einem Neubaugebiet in Herrenberg-Kayh: “Unten im Dorf”.
Das klang gut. Wir fuhren hin und schauten uns die Gegend an und die Feldrandlage und der Blick über das Ammerbuchtal ließen uns blind für alles andere werden.

Die Stadt Herrenberg verlangte bis Ende September eine offizielle, verbindliche Bewerbung von Kaufinteressenten, die einem halben Offenbarungseid glich. Lohnsteuerjahresnachweise, Eigenkapital, Finanzierungspläne, alles musste schon bei der Bewerbung nachgewiesen werden. Während wir all diese Dinge zusammen suchten, besuchten wir auch das Neubaugebiet noch einige Male, teilweise auch mit Julias Familie.

Abgesehen von der Tatsache, dass wir als kinderloses, nicht ortsansässiges Ehepaar kaum eine Chance auf einen der 17 Bauplätze hatten, zeichnete sich hier noch ein anderes Problem ab: Die Lärmbelastung durch B28, Fluglärm (mehr als 15% aller Flüge von/zum Stuttgarter Flughafen gehen über Kayh), K6917 nach Ammerbuch-Altingen und Autobahn. Jedesmal, wenn wir das Wohngebiet besuchten, dachten wir beim Aussteigen: “Joah… Ist halt schon laut, ne?” Nur, wenn der Wind aus Osten kam konnte man kaum von Lärmbelastung sprechen.

Trotzdem schickten wir unsere Bewerbung ab. Wenige Zeit später erhielten wir von der Stadt Herrenberg die Information, dass man uns wie erwartet in die Gruppe der Rangfolge 6 Kandidaten (Außwärtige ohne Kinder) eingeordnet hatte.

Hittelbrunn

Neue Hoffnung: “Hittelbrunn”

Julia

Auf eine der Anzeigen bei ebay meldete sich ein Fertighausverkäufer und fragte uns, ob wir denn schonmal über Bauen nachgedacht hätten. Wir informierten ihn, dass dies sogar unsere präferierte Art wäre an ein Haus zu kommen, doch dass die Erfahrung gezeigt habe, dass für das, was wir dafür erwarten, wir zu wenig Budget haben. Er beteuerte natürlich, dass das schon irgendwie gehe und schlug uns daraufhin ein paar Grundstücke vor, die wir alle schon kannten und die zugegeben auch alle “irgendwie” im Budget gewesen wären, aber eben auch alle einen Hacken hatten (zweite Reihe, komplett AdW, krasse Hanglage…).

Aber, ermutigt, schauten wir uns auch nochmal auf den Gemeindehomepages um. In Jettingen fanden wir dann im Neubaugebiet “Hittelbrunn” ein 440 m² großes Grundstück, das tatsächlich ganz interessant aussah und da von der Gemeinde sogar bezahlbar. Auch eine Besichtigung vor Ort gab uns das Gefühl, dass es das sein könnte. Wir reservierten es. Direkt beim Bürgermeister in Jettingen. Ganz unkompliziert und ohne Sicherheiten.

Wir bekamen zwei Monate Zeit, um uns zu entscheiden.

Daraufhin unterhielten wir uns nochmal mit zwei der Anbietern, die wir schon kannten und kontaktierten außerdem noch zwei lokale Bauanbieter. Resultat dieser Studien war, dass wir uns (mit ein bisschen mehr unseres Budgets) zwar schon ein Haus leisten könnten, aber irgendwie hatte Julia doch Bauchschmerzen mit der Lage in Jettingen.
Auch wenn Jettingen eine wirklich gute Infrastruktur hat, konnten wir uns mit dem Ort selbst nicht wirklich anfreunden.
Und er fühlte sich doch auch “sooooo weit weg” an…

Grund für die Entscheidung gegen dieses Grundstück war dann aber ein anderer:
Das Grundstück hatte leichte Nordhanglage (fällt nach Norden um 1,20 m ab), so dass wir Schwierigkeiten hatten darauf ein Haus zu planen, das all unsere Anforderungen erfüllte. Außerdem wurde auf dem Nachbargrundstück im Süden gerade gebaut: Eine Stadtvilla mit zwei Vollgeschossen und einer übergroßen Doppelgarage. Als wir uns dann mal ausmalten, wie viel Sonne wir mit diesem Nachbarn auf unserem Grundstück noch bekommen würden, klang das Grundstück plötzlich nicht mehr so gut. Auch die Vorstellung von unserer Terrasse/Esszimmer auf die 4 x 7 m große Garagenwand des Nachbarn zu starren erfüllte uns nicht gerade mit Euphorie.

Also lösten wir die Reservierung wieder auf.
Um jeden Preis wollten wir kein Haus.